Muchas familias quieren ordenar en vida qué va a pasar con la casa o el departamento, para evitarles a sus hijos un juicio sucesorio largo y costoso. Una de las herramientas más usadas para eso es la donación con reserva de usufructo: los padres transfieren la propiedad a sus hijos, pero se reservan el derecho a seguir usándola —vivir en ella o alquilarla— mientras vivan.
Esta nota explica, en lenguaje claro, qué es esta figura, cómo funciona la división entre nuda propiedad y usufructo, qué ventajas y qué cuidados tiene, y por qué la reforma de la Ley 27.587 cambió para mejor la situación de los inmuebles donados.
Qué es la donación con reserva de usufructo
Es un contrato por el cual una persona (el donante) transfiere gratuitamente la propiedad de un bien a otra (el donatario), pero se reserva para sí el usufructo, es decir, el derecho a usar y gozar de ese bien.
El caso típico: un padre o una madre dona el departamento a sus hijos, pero se queda con el derecho a vivir ahí o a alquilarlo y cobrar la renta hasta su fallecimiento. Los hijos pasan a ser dueños, pero «dueños con las manos atadas» hasta que se extinga el usufructo.
Nuda propiedad y usufructo: dos derechos sobre la misma cosa
La clave está en que la propiedad se divide en dos:
- La nuda propiedad, que recibe el donatario (los hijos). Es la propiedad «desnuda»: son dueños, pero todavía no pueden usar ni gozar del bien.
- El usufructo, que conserva el donante. Es el derecho a usar y gozar de la cosa (habitarla, alquilarla, percibir sus frutos) sin alterar su sustancia.
Cuando fallece el usufructuario, el usufructo se extingue automáticamente y el nudo propietario consolida el dominio pleno: pasa a ser dueño total, sin necesidad de hacer una sucesión por ese bien. Ese es, justamente, el gran atractivo de la figura.
Para qué se usa
Se utiliza, sobre todo, como herramienta de planificación patrimonial o «herencia anticipada»:
- Permite ordenar en vida el destino de los bienes.
- Evita el juicio sucesorio respecto del bien donado, con el ahorro de tiempo y costos que eso implica.
- El donante no pierde el uso: puede seguir viviendo en la propiedad o alquilándola mientras viva.
- Aporta previsibilidad y puede prevenir conflictos futuros entre herederos.
La Ley 27.587: los títulos donados ya no son «observables»
Durante años existió un problema práctico serio: los inmuebles que provenían de una donación eran considerados títulos «observables». En los hechos, muchos escribanos y bancos se resistían a escriturar o a otorgar créditos sobre ellos, por el riesgo de futuros reclamos de herederos. Eso hacía que el bien donado fuera difícil de vender o hipotecar.
La Ley 27.587 (2020) modificó el Código Civil y Comercial y resolvió en gran medida ese problema. Hoy, las donaciones hechas a herederos forzosos (hijos, cónyuge), correctamente instrumentadas, dan lugar a títulos que circulan en el mercado sin las trabas de antes. Frente a terceros, la acción que perseguía el bien quedó acotada, con un plazo que se computa en años desde la adquisición de la posesión. En la práctica, esto revalorizó la donación con reserva de usufructo como herramienta de planificación.
Los cuidados: legítima, colación e irrevocabilidad
La figura es muy útil, pero tiene aspectos que hay que mirar con atención:
- La legítima. Los herederos forzosos tienen derecho a una porción mínima de la herencia que la ley protege. La donación no puede usarse para dejar a un heredero forzoso sin su legítima; si la afecta, puede ser cuestionada.
- La colación. Cuando se dona a un hijo, en principio ese adelanto se considera un anticipo de herencia: su valor se computa al momento de la sucesión para mantener la igualdad entre los hijos, salvo que se disponga otra cosa dentro de lo que la ley permite.
- La irrevocabilidad. La donación es, en principio, irrevocable. El donante se desprende de la propiedad (aunque conserve el usufructo) y no puede «arrepentirse» libremente después. Solo se revoca por causas legales (por ejemplo, ingratitud del donatario o incumplimiento de los cargos pactados). Por eso conviene decidirlo con información y previsión.
Forma y costos
- Forma. La donación de un inmueble debe hacerse por escritura pública ante escribano e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Costos e impuestos. Incluyen honorarios y gastos notariales e inscripción. En materia impositiva, la Provincia de Buenos Aires aplica el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, mientras que CABA no grava específicamente estas transmisiones. Aun así, en muchos casos la donación resulta más económica que afrontar más adelante un juicio sucesorio.
Donación con reserva de usufructo vs. testamento
Son dos caminos distintos:
- La donación transfiere la nuda propiedad ya, en vida, y es irrevocable (salvo causales). El donante conserva el usufructo.
- El testamento recién produce efectos al fallecer y es revocable: se puede cambiar cuantas veces se quiera mientras la persona viva, pero luego habrá que tramitar la sucesión.
Cuál conviene depende de los objetivos de cada familia, la composición del patrimonio y la relación entre los herederos.
Preguntas frecuentes
Si dono con reserva de usufructo, ¿puedo seguir viviendo en la casa? Sí. El usufructo te da el derecho a usar y gozar del bien —vivir en él o alquilarlo— mientras vivas.
¿Mis hijos ya son dueños? Sí, reciben la nuda propiedad. Pero recién pueden usar y disponer plenamente del bien cuando se extingue el usufructo (en general, al fallecer el usufructuario).
¿Puedo arrepentirme después? En principio no: la donación es irrevocable. Solo puede revocarse por causas legales (ingratitud o incumplimiento de cargos). Por eso conviene decidirlo bien asesorado.
¿El inmueble donado se puede vender más adelante? Sí. Tras la Ley 27.587, los títulos provenientes de donaciones a herederos forzosos, bien instrumentados, circulan en el mercado sin las trabas que había antes.
¿Evita la sucesión? Respecto del bien donado, sí: al extinguirse el usufructo, el nudo propietario consolida el dominio sin necesidad de sucesión por ese bien. Pero hay que respetar siempre la legítima de los herederos forzosos.
Conclusión
La donación con reserva de usufructo permite transmitir un bien en vida sin perder su uso: los hijos reciben la nuda propiedad, los padres conservan el derecho a habitar o alquilar, y al fallecer el usufructuario la propiedad se consolida sin necesidad de juicio sucesorio. Tras la Ley 27.587, además, los títulos donados dejaron de ser un obstáculo para vender o hipotecar.
Ahora bien, no es una decisión menor: es irrevocable, debe respetar la legítima de los herederos forzosos y tiene efectos impositivos según la jurisdicción. Por eso, la recomendación es planificarla con asesoramiento profesional e impositivo, para que la herramienta cumpla su objetivo —ordenar el patrimonio y evitar conflictos— sin sorpresas.
Última actualización: julio de 2026. La normativa, los costos y los impuestos pueden variar según la jurisdicción; verificá las condiciones vigentes y consultá con un profesional antes de decidir.