Guía informativa para el público general. Actualizada a julio de 2026.
Cuando un inquilino deja de pagar, se vence el contrato y no se va, o alguien ocupa un inmueble sin derecho, el propietario puede recuperar la propiedad, pero siempre por la vía judicial y nunca por mano propia. El juicio de desalojo tiene etapas y plazos definidos, y conocer el recorrido ayuda a entender qué esperar y a no cometer errores que lo demoren.
Antes de empezar: nunca por mano propia
Un punto que no puede faltar: por más que seas el dueño, no podés desalojar por tu cuenta —cambiar la cerradura, sacar las cosas o cortar servicios—. Hacerlo puede exponerte a vos a responsabilidad legal. El único camino es el judicial.
El proceso, paso a paso
Paso 1: Verificar la causal y reunir la documentación
Primero hay que tener una causa válida de desalojo (falta de pago, vencimiento del contrato, uso indebido, intrusión, etc.) y ordenar la documentación: el contrato de alquiler, el título que acredite tu derecho sobre el inmueble, los comprobantes de la deuda y todo lo que respalde el reclamo.
Paso 2: La intimación previa
En el caso más común —la falta de pago— la ley exige, antes de demandar, intimar de manera fehaciente (por ejemplo, con carta documento) para que el inquilino pague la deuda dentro de un plazo mínimo de 10 días, indicando el lugar de pago.
Un detalle importante: si el inquilino paga todo dentro de ese plazo, el proceso se frena y el contrato continúa. La intimación es una última oportunidad antes del juicio.
Paso 3: La mediación prejudicial
Antes de la demanda puede existir una instancia de mediación prejudicial, en la que un mediador convoca a las partes para intentar un acuerdo. Acá hay que tener en cuenta una diferencia según la jurisdicción: en algunas provincias es obligatoria para el desalojo, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires es optativa. Cuando se realiza y no se llega a un entendimiento (o el inquilino no concurre), se emite el certificado que habilita a iniciar la demanda. Esta etapa suele llevar algunas semanas.
Paso 4: La demanda de desalojo
Si no hubo pago ni acuerdo ni entrega voluntaria, el propietario —con patrocinio de un abogado— presenta la demanda de desalojo ante el juzgado competente, que es el del lugar donde está el inmueble.
Paso 5: La notificación al ocupante
Admitida la demanda, el juzgado notifica formalmente al ocupante, en general a través de un oficial de justicia que concurre al domicilio del inmueble. A partir de ahí, el ocupante tiene un plazo para contestar y ejercer su defensa. En el juicio sumarísimo de desalojo (por falta de pago o vencimiento), ese plazo suele ser breve, del orden de cinco días.
Paso 6: Contestación y prueba
Si el demandado contesta y hay hechos controvertidos, se abre una etapa de prueba en la que ambas partes presentan sus elementos (contrato, recibos, la intimación, etc.). Si no hay defensas que prosperen, el proceso avanza hacia la sentencia.
Paso 7: La sentencia
El juez dicta sentencia. Si hace lugar al desalojo, ordena la restitución del inmueble en un plazo determinado (habitualmente entre 10 y 30 días), para que el ocupante lo entregue.
Paso 8: El lanzamiento
Si el ocupante no cumple voluntariamente la sentencia, el propietario solicita el lanzamiento: la ejecución forzada del desalojo. El juzgado fija una fecha y un oficial de justicia concurre al inmueble —con cerrajero y, si hace falta, con auxilio de la fuerza pública— para concretar la restitución. Es la última etapa del proceso.
Cuánto demora
No hay un plazo único. En la práctica, un juicio de desalojo puede llevar entre seis y dieciocho meses, dependiendo de:
- la jurisdicción y la carga de trabajo del juzgado;
- la facilidad para notificar al ocupante;
- las defensas o recursos que presente la parte demandada.
Por eso, la idea del «desalojo de un día para el otro» no refleja lo que suele ocurrir: aun en los casos más claros, hay etapas que llevan su tiempo.
Consejos prácticos
- Documentá todo desde el inicio: contrato, pagos, comunicaciones y la intimación.
- Cumplí la intimación previa en debida forma: saltearla puede frenar el juicio.
- No intentes desalojar por tu cuenta: además de ilegal, complica tu propia posición.
- Con la Ley de Alquileres derogada, lo que dice cada contrato pesa más que nunca: tenelo a mano.
- Asesorate temprano: un buen inicio evita nulidades y demoras.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura si no me pagan? No. El desalojo es siempre judicial; hacerlo por mano propia puede traerte problemas legales.
¿Qué es lo primero que tengo que hacer? Ante la falta de pago, intimar fehacientemente (carta documento) a pagar en un plazo mínimo de 10 días. Si paga, el proceso se frena.
¿Necesito abogado? Sí. La demanda requiere patrocinio letrado.
¿Dónde se tramita? Ante el juzgado del lugar donde está ubicado el inmueble.
¿Cuánto tarda? En general, entre seis y dieciocho meses, según la jurisdicción, la notificación y las defensas que se planteen.
Conclusión
El desalojo tiene un recorrido ordenado y previsible: verificar la causal y la documentación, intimar, pasar por la mediación (donde corresponde), demandar, notificar, transitar la etapa de prueba, obtener la sentencia y, si es necesario, llegar al lanzamiento. Es un proceso que lleva tiempo, pero que ofrece un camino legal claro para recuperar la propiedad.
Dos recomendaciones prácticas: documentar todo y cumplir la intimación previa en debida forma, y nunca actuar por mano propia. Con asesoramiento profesional desde el inicio, el proceso se transita con más certeza y en el menor tiempo posible.