Guía informativa para el público general. Actualizada a julio de 2026.
El desalojo es una de las consultas más frecuentes tanto de propietarios como de inquilinos, y también una de las que más mitos genera. Se escucha hablar de «desalojos exprés» o de sacar a alguien «de un día para el otro», pero la realidad es más matizada: el desalojo es un proceso judicial, con causas definidas, pasos obligatorios y plazos que conviene conocer antes de firmar un contrato o de iniciar un reclamo.
Esta nota explica, en lenguaje claro, qué es el desalojo, en qué situaciones procede, qué exige la ley antes de llegar a la Justicia, cómo se desarrolla el proceso y qué se está discutiendo hoy en materia de «desalojos rápidos».
Qué es el desalojo
El desalojo es el proceso judicial por el cual quien tiene derecho sobre un inmueble —típicamente el propietario o locador— le pide a un juez que ordene la restitución de la propiedad cuando quien la ocupa no la entrega de forma voluntaria.
La idea central es simple: por más que una persona sea dueña del inmueble, no puede «echar» por mano propia a quien lo ocupa. Debe recurrir a la Justicia y obtener una orden. Hacerlo por la fuerza, sin intervención judicial, puede traerle problemas legales al propio propietario.
El nuevo marco: sin Ley de Alquileres
Un cambio importante del contexto reciente es que la Ley de Alquileres (27.551) fue derogada por el DNU 70/2023, a fines de diciembre de 2023. Desde entonces, los contratos de locación que se firman se rigen por el Código Civil y Comercial, con mayor libertad para pactar el plazo, la moneda y el índice de actualización.
Esto no eliminó la protección judicial: el desalojo sigue siendo un proceso ante un juez. Pero cambió el marco contractual dentro del cual se discuten los derechos y obligaciones de las partes, por lo que lo que dice cada contrato adquiere aún más peso.
Cuándo procede el desalojo: las causales
No se puede pedir un desalojo por cualquier motivo. Las causas más habituales son:
- Falta de pago del alquiler. Es la causal más común. Por lo general se requiere una mora de dos meses, aunque el contrato puede prever condiciones distintas.
- Vencimiento del contrato. Cuando el plazo terminó y el ocupante no restituye el inmueble.
- Uso indebido del inmueble. Por ejemplo, destinar a comercio una propiedad alquilada para vivienda, o darle un uso no autorizado.
- Incumplimiento de otras cláusulas. Subalquilar sin permiso, hacer reformas no autorizadas, no cuidar la propiedad o abandonarla.
- Intrusión. Cuando alguien ocupa el inmueble sin ningún derecho ni contrato.
Un paso que no se puede saltear: la intimación previa
Aun cuando exista una causa clara, la ley no permite desalojar de manera automática. En el caso más frecuente —la falta de pago—, antes de iniciar el juicio el locador debe intimar al inquilino de manera fehaciente para que pague la deuda dentro de un plazo mínimo de 10 días, indicando el lugar de pago.
Recién si esa intimación no da resultado puede avanzarse con la demanda judicial. Este requisito busca dar al inquilino una última oportunidad de regularizar su situación y evitar el proceso.
Cómo es el proceso judicial
Aunque los detalles varían según la jurisdicción, el esquema general es el siguiente:
- Intimación previa (según la causal, como se explicó).
- Demanda de desalojo ante el juzgado competente.
- Notificación al ocupante, que tiene un plazo para contestar. En el juicio sumarísimo de desalojo (por ejemplo, por falta de pago o vencimiento de contrato) ese plazo suele ser breve, del orden de 5 días.
- Sentencia, si corresponde ordenar la restitución.
- Lanzamiento, en caso de que el ocupante no entregue el inmueble voluntariamente.
Qué es el «lanzamiento»
El lanzamiento es la ejecución forzada del desalojo, ya con sentencia firme. El juzgado fija una fecha y un oficial de justicia concurre al inmueble —con un cerrajero y, si hace falta, con auxilio de la fuerza pública— para concretar la restitución. Es la última etapa y solo ocurre cuando la persona no cumplió voluntariamente con la orden judicial.
Cuánto puede demorar
No hay un plazo único: depende de la jurisdicción, de la carga de trabajo del juzgado, de la facilidad para notificar y de los planteos que haga la parte demandada.
Como referencia general, un proceso sin apelaciones puede llevar varios meses, y con apelaciones o incidentes puede extenderse bastante más, incluso más de un año. La dificultad para notificar al demandado y los incidentes procesales suelen ser los principales factores de demora.
Por eso la idea del «desalojo de un día para el otro» no refleja lo que suele ocurrir en la práctica: aun en los casos más claros, hay etapas que llevan su tiempo.
El debate actual: los «desalojos rápidos»
En el último tiempo se discutieron iniciativas orientadas a acelerar los desalojos en supuestos como la falta de pago o la intrusión, canalizándolos por el juicio sumarísimo, el procedimiento más veloz del sistema. Quienes las impulsan sostienen que darían más seguridad jurídica a los propietarios y estimularían la oferta de alquileres. Agrupaciones de inquilinos, en cambio, han expresado preocupación por el impacto que estos «desalojos rápidos» podrían tener sobre la vivienda.
Se trata de debates en curso, por lo que conviene seguir su evolución antes de sacar conclusiones sobre casos concretos. Más allá de cómo terminen, la regla de fondo se mantiene: el desalojo requiere intervención judicial.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura y sacar las cosas del inquilino si no paga? No. Aunque seas el dueño, no podés desalojar por mano propia. Hacerlo puede exponerte a responsabilidad legal. El camino es la vía judicial.
Mi inquilino dejó de pagar. ¿Puedo iniciar el desalojo ya? Antes hay que intimarlo de manera fehaciente para que pague dentro de un plazo mínimo de 10 días, indicando el lugar de pago. Recién si no responde se avanza con la demanda.
Se venció el contrato y no se van. ¿Qué hago? El vencimiento del contrato es una causal de desalojo. Corresponde iniciar el proceso judicial para obtener la restitución.
Ocuparon un inmueble mío sin contrato. ¿Es lo mismo? La intrusión es una causal específica. El proceso también es judicial, y conviene asesorarse rápido para actuar por la vía correcta.
¿El desalojo es realmente «exprés»? En general, no. Es un proceso judicial con etapas y plazos, que puede extenderse según la jurisdicción y las incidencias del caso.
Conclusión
El desalojo es la herramienta legal para recuperar un inmueble cuando quien lo ocupa no lo entrega, pero siempre a través de la Justicia y nunca por mano propia. Con la Ley de Alquileres derogada, el contenido de cada contrato cobra más importancia que nunca, y tanto propietarios como inquilinos ganan en tranquilidad cuando conocen de antemano las causales, los pasos obligatorios —como la intimación previa— y los tiempos reales del proceso.
La recomendación práctica, para ambos lados, es la misma: leer y entender el contrato antes de firmar, actuar a tiempo ante un incumplimiento y buscar asesoramiento profesional para encarar el reclamo o la defensa por la vía correcta.