Dernière mise à jour : juin 2026
En quelques mots
Si vous êtes sur le point de signer, de renouveler ou de renégocier un bail en 2026, la première chose à savoir est la suivante : il n’y a pas de nouvelle loi sur les baux cette année. Ce qui s’applique, c’est le régime né du décret d’urgence (DNU) 70/2023 —en vigueur depuis le 30 décembre 2023— et que le Congrès a consolidé par la Ley Bases (loi 27 742). La « nouveauté » de 2026 tient à la manière dont la justice interprète ce cadre et à la coexistence de plusieurs types de contrats en même temps.
En termes simples : l’ancienne loi sur les baux a été abrogée et l’on est revenu à un régime de liberté contractuelle. Aujourd’hui, dans certaines limites, les parties conviennent de presque tout. Cela offre davantage de souplesse, mais exige aussi de lire le contrat avec beaucoup plus d’attention qu’auparavant.
1. La durée minimale obligatoire a disparu
Le plancher impératif de trois ans n’existe plus. Les parties fixent la durée selon le Code civil et commercial : deux ans pour le logement permanent, et les usages et coutumes locaux pour les locations temporaires. Pour les baux commerciaux (locaux, bureaux, entrepôts), aucune durée minimale n’est imposée —un point essentiel pour les entreprises qui ont besoin de contrats sur mesure.
2. Liberté de choisir la monnaie et l’indexation
L’indice d’ajustement obligatoire (le fameux ICL) a disparu. Le prix peut désormais être convenu en pesos, en dollars ou en unités UVA, et actualisé par tout indice public ou privé dont les parties conviennent (IPC, CER, ICL, entre autres), toujours exprimé dans la même monnaie que le contrat.
Dans un contexte d’inflation en baisse, une tendance nette se dessine : de nombreux contrats sont passés d’ajustements mensuels ou trimestriels à des schémas semestriels ou annuels, voire à des accords directement en dollars, surtout dans le segment commercial.
3. Rompre le contrat par anticipation coûte moins cher
Le locataire peut résilier à tout moment en payant l’équivalent de 10 % du solde des loyers restant dus, calculé depuis le préavis jusqu’à la date d’échéance convenue. Ce schéma est bien plus favorable au locataire que le système antérieur d’une ou deux mensualités d’indemnisation.
4. Plus de liberté pour convenir des causes de résolution
Une cause générale a été ajoutée au Code, permettant de résoudre le contrat pour « toute cause fixée au contrat ». En pratique, cela élargit la marge des parties pour concevoir leurs propres conditions d’extinction —particulièrement utile dans les baux commerciaux assortis de clauses sur mesure.
5. Le front brûlant : baux en dollars et conversion en pesos
C’est le sujet le plus contentieux. La jurisprudence admet que certains contrats convenus en dollars puissent être réglés en pesos, et que cette conversion puisse être actualisée par des coefficients tels que le CER. Pour qui loue —ou donne en location— un local en devise forte, la rédaction de la clause de paiement fait toute la différence en cas de litige.
6. Trois régimes coexistent à la fois
Peut-être le point le plus important pour ne pas se tromper : selon la date de signature, un contrat peut être régi par des règles différentes.
- Jusqu’au 17/10/2023 : contrats sous la loi sur les baux, avec ajustement annuel par l’ICL.
- Du 18/10 au 29/12/2023 : ajustement semestriel par l’indice Casa Propia.
- À partir du 30/12/2023 : régime libre du DNU 70/2023, consolidé par la Ley Bases.
En résumé
2026 n’apporte pas de nouvelle réforme législative, mais la maturation d’un régime bien plus souple. Le champ de bataille s’est déplacé du texte de la loi vers l’interprétation judiciaire —surtout en matière de monnaie et de conversion en pesos— et vers une bonne technique de rédaction du contrat. Aujourd’hui, ce que vous signez pèse plus que jamais.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour des décisions concrètes, veuillez consulter nos experts.